Audyt energetyczny i termomodernizacja spółdzielni oraz wspólnot — dofinansowania, Premia BGK i granty (stan na 15.04.2026)

Ramy prawne i definicje

Podstawą wsparcia jest ustawa o wspieraniu termomodernizacji i remontów oraz o CEEB (tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. 2025 poz. 1419). Ustawa definiuje trzy kluczowe pojęcia:

• „Przedsięwzięcie termomodernizacyjne” — ulepszenie zmniejszające zapotrzebowanie na energię na potrzeby ogrzewania i podgrzewania wody użytkowej w budynkach mieszkalnych i zbiorowego zamieszkania, a także inwestycje w sieci/źródła lokalne, przyłącze do źródła, zamianę źródeł energii na OZE lub wysokosprawną kogenerację.
• „Audyt energetyczny” — opracowanie określające zakres i parametry techniczne oraz ekonomiczne przedsięwzięcia termomodernizacyjnego, wskazujące rozwiązanie optymalne i stanowiące założenia do projektu budowlanego.
• „Inwestor” — właściciel lub zarządca budynku (oraz lokalnej sieci/źródła ciepła), z wyłączeniem jednostek budżetowych i samorządowych zakładów budżetowych. Spółdzielnie i wspólnoty mieszczą się wprost w tej definicji.

W praktyce wsparcie realizowane jest w ramach Programu TERMO — premie finansowane ze środków budżetowych (Fundusz Termomodernizacji i Remontów), a granty ze środków KPO. Operatorem programu jest BGK.

Porównanie programów i warunków

Najbardziej „pewnym” i systemowym źródłem wsparcia dla spółdzielni i wspólnot jest Program TERMO. Poniżej porównanie instrumentów, które realnie wchodzą w grę przy termomodernizacji budynku wielorodzinnego:

Kwalifikowalność modernizacji instalacji CWU

Co wynika z przepisów

Ulepszenia kwalifikowane do premii termomodernizacyjnej obejmują działania zmniejszające zapotrzebowanie na energię dostarczaną na potrzeby ogrzewania i podgrzewania wody użytkowej w budynkach mieszkalnych. To jest prawna „brama” dla modernizacji instalacji CWU (ograniczenie strat cyrkulacji, izolacje przewodów, modernizacja węzła lub źródła, automatyka).

Jednocześnie ustawa wymaga, aby z audytu energetycznego wynikało spełnienie co najmniej jednego z warunków oszczędności:

• jeżeli modernizuje się wyłącznie system grzewczy — co najmniej 10% oszczędności energii,
• w pozostałych przypadkach — co najmniej 25% oszczędności energii (w ujęciu ustawowym, w przeliczeniu na rok).

Jak odnieść „62% strat CWU” do progów ustawowych

Sama informacja, że „straty CWU wynoszą 62%” nie przesądza o spełnieniu progu 25% ani 10% — próg dotyczy zmiany (przed / po) w ujęciu rocznym i w zakresie metodologii audytu. Audyt musi policzyć stan bazowy oraz efekt planowanych działań i wykazać spełnienie wymogu.

W praktyce pojawiają się dwa scenariusze:

• CWU jako część kompleksu — spółdzielnia lub wspólnota robi pakiet (ocieplenie + stolarka + modernizacja źródła/węzła + CWU). Wtedy próg 25% jest relatywnie osiągalny, a dodatkowo rośnie szansa na grant termomodernizacyjny (warunki EP lub WT) oraz premię 31% z OZE.
• Wyłącznie CWU — jeśli modernizacja dotyczy tylko instalacji CWU, to osiągnięcie 25% oszczędności „w całym bilansie ogrzewanie + CWU” zależy od udziału CWU w energii budynku. Przy budynkach, w których ogrzewanie dominuje, sam remont CWU może się okazać niewystarczający. Wówczas rozszerza się zakres prac albo szuka innego wariantu kwalifikacji w audycie (modernizacja systemu grzewczego lub źródła jako całości).

Koszty kwalifikowane i mechanizm wyliczenia wsparcia

Jak liczy się procent wsparcia w Programie TERMO

Premia termomodernizacyjna jest liczona jako 26% kosztów przedsięwzięcia (albo 31% przy spełnieniu warunku OZE ≥ 10% kosztów łącznych). Grant termomodernizacyjny to kolejne 10% kosztów netto przedsięwzięcia i zwiększa kwotę wsparcia.

Z perspektywy zarządu spółdzielni lub wspólnoty trzeba pamiętać o trzech korektorach wpływających na ostateczną wypłatę:

• Kredyt jest obowiązkowy. Kwota kredytu ma stanowić co najmniej 50% kosztów i nie może być niższa niż kwota premii. Premia nie jest „dotacją do inwestycji z własnej kieszeni”, tylko instrumentem do projektu kredytowanego.
• Powierzchnie niemieszkalne zmniejszają premię. Budynki z lokalami usługowymi na parterze mają proporcjonalne zmniejszenie premii (analogicznie w grantach — przez wskaźnik udziału powierzchni).
• Rozliczenie „po faktach”. Kwota wypłacanej premii i grantu może ulec zmniejszeniu zależnie od kwoty wykorzystanego kredytu oraz rzeczywistego kosztu przedsięwzięcia.

Co wchodzi w koszty kwalifikowane i co z audytem energetycznym

W instrumentach premiowych (FTiR) punktem odniesienia jest ustawowy koszt przedsięwzięcia termomodernizacyjnego, a rozliczenie następuje po realizacji i w oparciu o dokumenty bankowe i BGK. W instrumentach grantowych z KPO (grant termomodernizacyjny i grant OZE) oficjalnie podkreśla się, że:

• granty liczone są od kosztów netto (bez VAT),
• VAT nie jest kosztem kwalifikowanym (w odróżnieniu od instrumentów finansowanych z FTiR).

Co do audytu energetycznego: jest on formalnie wymagany jako załącznik do wniosku o przyznanie premii termomodernizacyjnej (składany do banku kredytującego). Koszt audytu bywa ujmowany w budżetach termomodernizacji jako osobna pozycja kosztowa w dokumentacji przedsięwzięcia.

Procedura krok po kroku

Proces jest dwutorowy: bank kredytujący obsługuje kredyt i przyjęcie dokumentów, a BGK dokonuje oceny formalnej i — przez weryfikatora — weryfikacji audytu. Poniżej pełna ścieżka aplikacyjna dla premii z opcją grantu termomodernizacyjnego:

Checklist dla zarządu spółdzielni / wspólnoty

• Ustalenie, czy inwestycja ma charakter przedsięwzięcia termomodernizacyjnego (budynek, CWU/CO, źródło, OZE) oraz wybór ścieżki: 26% vs 31% + ewentualny grant 10%.
• Wybór audytora i przygotowanie audytu jako założeń do projektu budowlanego.
• Decyzja organu inwestora o kredycie i dokumenty umocowania.
• Wybór banku kredytującego i komplet dokumentów do wniosku (kredyt + premia + audyt + wielka płyta + de minimis).
• Jeśli planujesz grant termomodernizacyjny — weryfikacja w audycie kryterium EP/WT oraz dowody DNSH i kryteriów horyzontalnych (założenie: brak kwalifikowalności VAT).
• Realizacja robót zgodna z zweryfikowanym audytem + rozliczenie.
• Wniosek o wypłatę premii (przez bank) i rozliczenie grantowe w terminach KPO.

Bariery, rekomendacje i przykłady praktyczne

Dlaczego spółdzielnie i wspólnoty nie zawsze korzystają

Najczęstsze bariery mają charakter systemowy i wynikają z konstrukcji instrumentów:

• Wymóg kredytowy. Minimum 50% kosztów z kredytu, a kredyt ≥ premia — oznacza konieczność zdolności kredytowej oraz zgody na zobowiązanie w strukturze właścicielskiej (wspólnota) albo organizacyjnej (spółdzielnia).
• Ryzyko formalne. Audyt musi przejść weryfikację, a przy grantach dochodzą kryteria horyzontalne i DNSH oraz twarde terminy KPO. Braki w dokumentacji mogą utrudniać terminową wypłatę w końcówce KPO.
• Konieczność „czystego” montażu finansowego. Premia i grant OZE nie mogą finansować tych samych prac, na które uzyskano inne wsparcie ze środków publicznych. Wymaga to precyzyjnego rozdziału zakresów i faktur przy łączeniu źródeł.

Rekomendacje „jak to przejść” bezpiecznie

Najbardziej skuteczny model dla wspólnot i spółdzielni to pakietowanie działań: połączenie termomodernizacji przegród z modernizacją źródła lub węzła i „naprawą CWU” (straty 62% zwykle wskazują na szybki zwrot), a jeśli to możliwe — dodanie OZE, by wejść w próg 31% oraz rozważyć grant OZE 50% netto.

Druga rekomendacja to zarządzanie dokumentacją od początku pod weryfikatora: projekt budowlany i zakres robót mają być zgodne z pozytywnie zweryfikowanym audytem. Im większa zgodność audyt–projekt–faktury, tym mniejsze ryzyko korekt lub obniżenia wypłaty.

Case studies — spółdzielnie i wspólnoty, które już to przeszły

BGK publikuje studia przypadków pokazujące, że także mniejsze podmioty przechodzą proces sprawnie, a grant termomodernizacyjny realnie powiększa wsparcie.

Orzecznictwo i interpretacje „okołoprogramowe”

Orzecznictwo dotyczące premii termomodernizacyjnej najczęściej pojawia się pośrednio (podatki, zamówienia publiczne), a nie jako typowe spory o premię.

• Zamówienia publiczne. W orzecznictwie KIO / UZP pojawiały się sprawy przetargów na roboty wskazane w audycie energetycznym dla termomodernizacji budynków spółdzielni. Istotne, gdy inwestor jest zobowiązany do reżimu PZP lub stosuje go dobrowolnie.
• Podatki. Sądy administracyjne wskazywały na skutki podatkowe premii (np. zwolnienia w PIT dla określonych premii). Dla spółdzielni i wspólnot znaczenie ma przede wszystkim poprawne ujęcie premii w rachunkowości i ewentualne konsekwencje CIT — tu zwykle decydują interpretacje podatkowe i zasady rachunkowości jednostki.