Czy wysokie koszty wynikają z instalacji, czy z rozliczenia?

Trzy warstwy kosztu

Opłata, którą widzi mieszkaniec, jest wynikiem trzech niezależnych czynników. Warto je rozpatrywać osobno, bo każdy z nich zmienia się innymi działaniami.

1. Ile ciepła pobiera budynek – zależy od przegród, instalacji, węzła cieplnego, regulacji i strat (np. na cyrkulacji ciepłej wody).
2. Ile kosztuje zakup ciepła – zależy od taryfy dostawcy, mocy zamówionej i warunków umowy.
3. Jak koszt budynku jest dzielony na lokale – zależy od regulaminu rozliczeń, wybranej metody, współczynników i sposobu rozliczenia różnic między urządzeniem głównym a urządzeniami lokalowymi.

Modernizacja instalacji działa wyłącznie na pierwszą warstwę. Jeżeli przyczyna leży w drugiej lub trzeciej, nawet kosztowna inwestycja może nie przynieść oczekiwanego efektu.

Sygnały wskazujące na przyczynę techniczną

• Zużycie ciepła na ogrzewanie (w GJ) rośnie z sezonu na sezon także po uwzględnieniu różnic pogodowych (korekta stopniodniami).
• Ilość energii zużywanej na podgrzanie 1 m³ ciepłej wody jest wyraźnie wyższa od wartości wynikającej z fizyki – różnica to straty, najczęściej na cyrkulacji i nieizolowanych przewodach.
• Mieszkańcy długo czekają na ciepłą wodę, a temperatury w lokalach są bardzo nierówne (jedne przegrzane, inne niedogrzane).
• Po termomodernizacji zużycie ciepła nie spadło – węzeł i regulacja nie zostały dostosowane do mniejszego zapotrzebowania.
• Latem, gdy ogrzewanie jest wyłączone, pobór ciepła na ciepłą wodę jest nieproporcjonalnie duży w stosunku do zużycia wody.

Sygnały wskazujące na problem z rozliczeniem

• Suma kosztów rozłożonych na lokale (z częściami wspólnymi) różni się od sumy faktur za ciepło za ten sam okres. Zgodnie z art. 45a ust. 4 Prawa energetycznego opłaty mają zapewniać wyłącznie pokrycie kosztów zakupu.
• Różnica między wskazaniem urządzenia głównego (ciepłomierza, wodomierza) a sumą wskazań lokalowych jest rozliczana według zasad, których nie opisuje regulamin, albo stałym ryczałtem bez uzasadnienia pomiarowego.
• Opłaty lokali wzrosły po zmianie regulaminu, firmy rozliczeniowej lub zarządcy, choć zużycie i ceny się nie zmieniły.
• Mimo zamontowanych podzielników lub ciepłomierzy koszt ogrzewania jest dzielony według powierzchni, a nikt nie wykazał, że stosowanie urządzeń jest technicznie niewykonalne lub nieopłacalne (art. 45a ust. 8 pkt 1).
• Regulamin rozliczeń nie został podany do wiadomości w terminie 14 dni od wprowadzenia (art. 45a ust. 10) albo nie zawiera jawnych współczynników, np. wyrównawczych za położenie lokalu.

Sygnały dotyczące warunków zakupu ciepła

• Moc zamówiona nie została zweryfikowana po termomodernizacji lub zmianie sposobu użytkowania budynku.
• Ceny i stawki na fakturach różnią się od taryfy dostawcy obowiązującej w danym okresie.
• Zużycie ciepła spadło, a koszt budynku prawie się nie zmienił – co może wynikać z dużego udziału opłat stałych.

Jak rozdzielić przyczyny w sytuacji mieszanej

W praktyce przyczyny często występują jednocześnie. Rozdzielamy je w ustalonej kolejności, od dokumentów do pomiarów:

1. Zebranie faktur, umowy, taryfy, regulaminu, rozliczeń i odczytów – najlepiej z dwóch–trzech sezonów.
2. Bilans kosztów: suma faktur w porównaniu z sumą opłat i zaliczek lokali.
3. Bilans energii i wody: urządzenia główne w porównaniu z sumą urządzeń lokalowych.
4. Korekta pogodowa zużycia na ogrzewanie i wyznaczenie wskaźników (GJ na m³ kubatury, GJ na m³ ciepłej wody).
5. Porównanie wskaźników z wartościami wynikającymi z fizyki i z wcześniejszymi sezonami.
6. Dopiero na tej podstawie – oględziny węzła i instalacji, pomiary oraz warianty działań z oceną ekonomiczną.

Wynikiem jest odpowiedź, jaka część kosztu wynika z każdej warstwy, i wskazanie, co ma sens: korekta rozliczenia, korekta mocy zamówionej, regulacja instalacji czy inwestycja.

Najczęstsze pytania